Langs havnefronten i København og i Ørestad er der masser af tomme, nybyggede projektlejligheder. De er opført og ejet af developere, der blev fanget i en offside-fælde, da boligmarkedet vendte for nogle år siden.

Samtidig er der pensionskasser, der gerne vil putte penge i nybyggede boliger. Det burde være det perfekte match. Men det er det ikke.

Projektlejlighederne er for dyre til at være en god investering, har PKA konkluderet. Pensionskassen er i stedet i gang med at opføre tre helt nye boligkomplekser med i alt 100 boliger i Ølstykke, Søborg og Valby.

- Meget af det eksisterende nybyggeri, der er til salg, er oprindeligt blevet opført med henblik på individuelt salg som ejerlejligheder. Men tidligere forhåbninger hos ejerne og sagernes økonomiske forhold gør, at udbudspriserne som oftest er højere, end markedet aktuelt kan bære. Derfor er det billigere at bygge fra grunden, og på den måde har vi også den fordel, at vi kan påvirke, hvordan boligen og lejlighederne skal se ud, siger ejendomschef i PKA, Nikolaj Stampe.

Betydelig nedskrivning

Nikolaj Stampe mener, at der er to forhold, der gør de usolgte projektejendomme dyrere end nybyggeri. Dels er grunde og byggerettigheder købt ind til betydeligt højere priser, end der gælder på markedet i dag. Dels var byggeomkostningerne højere, fordi kapaciteten i byggebranchen på det tidspunkt var helt brugt op.

Sammenlagt betyder det, at developerne skal sluge en betydelig nedskrivning, hvis de skal sælge ejendommene som udlejningsejendomme frem for som ejerboliger.

Sjælsø Gruppen har et ben med i hver lejr. Firmaet er i den specielle situation, at det er entreprenør på de 57 lejligheder, PKA opfører på den gamle FL Smidth-grund i Valby, samtidig med at det selv er finansielt presset, primært fordi det – i hvert fald midlertidigt – er brændt inde med et stort antal usolgte projektlejligheder. Cirka 250 af dem har Sjælsø Gruppen helt eller delvis ejerskab over.

Flemming Joseph Jensen, administrerende direktør i Sjælsø Gruppen, bekræfter, at man ikke er villige til at sælge ejendommene med projektlejligheder til de priser, som pensionskasser og andre selv kan bygge for i dag. Men, fremhæver han, ud over at projekter, beliggenhed og så videre ikke er sammenligneligt, er det ikke så enkelt at det blot skyldes, at man ikke vil føre et tab på bogen.

- Mange af de usolgte projektlejligheder findes i ejendomme, hvor andre lejligheder er solgt. Det vil være vanskeligt at administrere for en pensionskasse, og så hænger det bedre sammen, hvis vi indtil videre selv lejer lejlighederne ud, siger Flemming Joseph Jensen.

Form for liebhaveri

Sjælsø ejer en halvpart i Havneholmen ved Fisketorvet, og i den senest opførte del af dette projekt er der ejendomme, hvor der slet ingen lejligheder er solgt, og hvor der i stedet lejes ud. Men her er der en anden barriere for, at ejendommene kan sælges til for eksempel pensionskasser.

- Lejlighederne har udsigt til vandet. Det indebærer en form for liebhaveri, der dog ikke kommer til udtryk i krisetider, hvor priserne på ejerboliger er særligt pressede. Men det betyder omvendt, at vi har udsigt til en præmie den dag, hvor markedet bliver bedre, siger Flemming Jensen.

Han forventer, at fremtiden for de usolgte lejligheder bliver en kombination af tre løsninger: At de bliver solgt til lejerne. At de bliver solgt til andre private boligkøbere. Eller at de bliver solgt til investorer med likviditet, der kan holde på lejlighederne, indtil markedet bliver bedre, for til den tid at stryge gevinsten.

Står i stampe

Foreløbig er der ikke mange tegn på en bedring af situationen, lyder meldingen fra Home, der formidler salg eller leje af projektlejligheder fra flere forskellige developere. Eller rettere – der en bedring; den kommer bare ikke developerne til gode.
- Vi har set en periode med stigninger i de priser, det var muligt at leje ud til. Men nu begynder den gruppe, der har søgt disse lejemål, i stigende grad i stedet at købe boliger. Det er imidlertid ikke projektlejligheder, de typisk køber. Salget af projektlejligheder står i stampe, hvis ikke prisen er rigtigt, siger kommunikationschef Niels Carstensen fra Home.

Heller ikke byggebranchen skal glæde sig for tidligt over, at det stadig kan betale sig at bygge, på trods af de mange boliger, der står tomme rundt omkring. Der er ikke sådan, at et nyt byggeboom er på vej.

- Det her viser, at det stadig godt kan lade sige gøre at gennemføre projekter. Men det har nok også noget at gøre med, at det er forholdsvis små projekter, der kan målrettes behovet og befolkningsgrundlaget i det enkelte område. Det er svært at aflede, at der skulle være tale om en trend, siger Steen Zaulich fra AA Ejendomme, der var initiativtager til PKAs byggeri Søborg.