Tomgangen i kontorlokaler er tordnet i vejret, siden krisen brød løs for snart halvandet år siden. Det har ikke mindst ramt København, hvor det nu er næsten hver tiende kontorkvadratmeter, der står ubrugt hen. I fjerde kvartal 2008 var det kun hver tyvende kvadratmeter, der var ledig.

Men tendensen er den samme over hele landet, fremgår det af tal fra Nybolig Erhverv. Og det er tal, det er værd at holde øje med. Lige nu er tomgangen og den medfølgende effekt på de priser, kontorlokaler kan lejes ud til, nemlig den største usikkerhedsfaktor på ejendomsmarkedet.

Forsigtig optimisme

Det er med forsigtig optimisme, at mæglerne betragter det nye år. Tesen er, at nu er det værste ved at være overstået.

- Vi ser det som sandsynligt, at vi i 2010 vil opleve, at en del usikkerhedselementer vil sive ud af markedet. Dermed er der grundlag for, at markedsafkastet for rene kontorejendomme realistisk kan falde fra 5,75 procent til mellem 5,25 og 5,5 procent. En længerevarende økonomisk depression synes nu afværget, og det synes tilsvarende afklaret, at vi ikke i nærmeste fremtid står foran et økonomisk scenario med hurtigt stigende inflation og renter. Endelig er bankernes situation, om end langsomt, i bedring, så nødlidende ejendomme ikke i nogen væsentlig grad ser ud til at blive dumpet i markedet, siger analysechef Stig Plon Kjeldsen fra Nybolig Erhverv.

Risiko for dumpning

Han tilføjer dog, at man skal et stykke ind i året, før der vil være tryghed om, at der ikke kommer en dumpning af nødlidende ejendomme. Netop denne parameter har gennem 2009 været afgørende for, at omsætningen har været meget ringe. Købere og sælgere har ført nervekrig mod hinanden. Men foreløbig har sælgerne holdt stand, godt hjulpet af bankerne, der heller ikke har haft lyst til at realisere tab.

Det kan nogen af dem blive tvunget til, når Bankpakke 1 udløber til oktober. Partner Kenneth Hofman fra Colliers Hans Vestergaard vedstår, at dette er et risikoscenarie. Men han finder det usandsynligt, at det vil slå igennem. Han tror på, at man vil ride stormen af.

For få købere

- Den overvejende problemstilling er, at der er for få købere i markedet. Der er ejendomme for 100 milliarder kroner, der skal findes nye ejere til. Men jeg tror, at man i samarbejde med bankerne vil finde nogle parkeringsløsninger, så man er i stand til at vente, indtil køberne kommer, siger Kenneth Hofman.

Hvis mæglerne har ret i, at det generelt lykkes at afværge et panikudsalg - og hvis køberne opgiver håbet om det - så er det, at markedet forsigtigt kan trille i gang igen, og at usikkerheden om lejeindtægterne bliver den største parameter.

Lejen under pres

- Der er fortsat et stort pres på lejen. Det forringer afkastet og dermed priserne på ejendommene, siger Kenneth Hofman.

- Lejemarkedet vil også i 2010 være præget af, at balancen mellem udbydere af lejemål og nye lejere er forrykket i lejernes favør. Det betyder, at lejepriserne er under pres, supplerer Stig Plon Kjeldsen, der venter stigende tomgang i hele 2010, i takt med at de byggerier, der blev sat i gang i de gode tider, bliver færdige.

Lejernes overhånd i spillet er dog ikke uden forbehold.

- Stærke udlejere kan udnytte den usikkerhed og det manglende serviceniveau, der følger med at være lejer hos økonomisk pressede udlejere. Men udlejernes forskellige økonomiske situation kan betyde væsentlige forskelle i udlejningsprodukter af ellers ens kvalitet. Nye lejere har i øjeblikket helt klart pris som vigtigste beslutningsparameter. Men de er i stigende omfang opmærksomme på de usikkerheder og problemer, man som lejer vil blive udsat for, hvis ens udlejer kommer i økonomiske problemer, siger Stig Plon Kjeldsen.

Rente-parameter

En anden parameter, der vil få betydning for prisudviklingen, er renten. Den er for øjeblikket historisk lav, og mæglerne glæder sig over, at forudsigelser om brat stigende renter foreløbig er gjort til skamme.

Men selv om renten skulle stige, vil det ikke nødvendigvis være lige så invaliderende som tidligere.

- Der er ingen tvivl om, at en rentestigning vil lægge et pres på markedet. Men omvendt er det vores oplevelse, at investorerne er blevet væsentligt mere forsigtige. De vælger nu fem- eller tiårige lån frem for helt korte lån. Dermed vil kun de færreste nuværende ejere umiddelbart blive ramt af en stigning i renten, og da en rentestigning sandsynligvis vil være mest udpræget i den korte ende, vil det ikke ændre så meget for de kommende købere, siger Kenneth Hofman.

Regnskabet skal gå op

Men at driftsregnskabet skal gå op, så indtægterne er større end udgifter til renter og andet, er et hårdt vilkår, som alle må vænne sig til.

- I 2010 vil der i udbredt grad være fokus på, at ejendomme skal være økonomisk bæredygtige i form af, at det løbende cash flow skal kunne servicere driftsudgifter og renter knyttet til ejendommen. Tidligere års fokusering på kapitalgevinster vil være helt forsvundet sammen med de hurtige spekulanter, siger Stig Plon Kjeldsen.