Ejendomsinvestorerne har forstærket fokus på velbeliggende lager- og logistikejendomme af god kvalitet. Lejerne står i kø, og der er mangel på ejendomme.
Markedet for gode, velbeliggende lager- og logistikejendomme er blevet så attraktivt, at det i stigende omfang tiltrækker investorernes opmærksomhed. Det skyldes, at efterspørgslen på den type af ejendomme aktuelt overstiger udbuddet.
Erhvervsmægleren Colliers Hans Vestergaard A/S afholder en stor logistikkonference den 24. september, og på konferencen vil man bl.a. præsentere en aktuel markedsrapport, »Lager- og logistikejendomme«, som retter fokus på denne niche af ejendomsmarkedet.
-Baggrunden er, at der aktuelt er en lav ledighed og meget stor brugerefterspørgsel på logistikejendomme. Vi oplever her et stærkt marked, som godt kan få endnu flere investorer til at rette blikket mod dette område, siger analysechef Anne Kaag Andersen, Colliers Hans Vestergaard.
Tendensen bekræftes af business development manager Casper K. Østergaard fra Copenhagen Capacity. Han er ekspert i netop lager- og logistikejendomme og oplever i sin dagligdag, at mange danske såvel som internationale virksomheder er på jagt efter velbeliggende ejendomme.
-Når det gælder industriejendomme er tendensen, at produktionen udflages. Men inden for lager- og logistik er det et stigende marked, som trodser den økonomiske afmatning. Vi oplever et meget stærkt marked præget af stor efterspørgsel, siger Casper K. Østergaard.
Mangel på ejendomme
Markedet for gode, velbeliggende lager- og logistikejendomme er blevet så attraktivt, at det i stigende omfang tiltrækker investorernes opmærksomhed. Det skyldes, at efterspørgslen på den type af ejendomme aktuelt overstiger udbuddet.
Erhvervsmægleren Colliers Hans Vestergaard A/S afholder en stor logistikkonference den 24. september, og på konferencen vil man bl.a. præsentere en aktuel markedsrapport, »Lager- og logistikejendomme«, som retter fokus på denne niche af ejendomsmarkedet.
-Baggrunden er, at der aktuelt er en lav ledighed og meget stor brugerefterspørgsel på logistikejendomme. Vi oplever her et stærkt marked, som godt kan få endnu flere investorer til at rette blikket mod dette område, siger analysechef Anne Kaag Andersen, Colliers Hans Vestergaard.
Tendensen bekræftes af business development manager Casper K. Østergaard fra Copenhagen Capacity. Han er ekspert i netop lager- og logistikejendomme og oplever i sin dagligdag, at mange danske såvel som internationale virksomheder er på jagt efter velbeliggende ejendomme.
-Når det gælder industriejendomme er tendensen, at produktionen udflages. Men inden for lager- og logistik er det et stigende marked, som trodser den økonomiske afmatning. Vi oplever et meget stærkt marked præget af stor efterspørgsel, siger Casper K. Østergaard.
Få ledige lokaler
Geografisk placeres lager- og logistikejendomme typisk langs motorvejsnettet – og der opstår nogle naturlige klynger, f.eks. syd for København og i trekantområdet i Jylland.
Lager- og logistikmarkedet har de seneste par år været karakteriseret af meget lav tomgang. I Storkøbenhavn står blot 1,8 procent af lokalerne tomme (pr. 1. juli 2008). For trekantområdet er det kun 1,7 procent og for hele Danmark er det også 1,8 procent. Det er meget lave niveauer.
De lokaler, der står ledige, er primært små enheder og bygninger, der ikke er up-to-date, dog med få undtagelser. Lige nu er der en umættet efterspørgsel på mere end 100.000 kvadratmeter, konstaterer Colliers Hans Vestergaard i markedsrapporten.
-Efterspørgslen kommer fra både logistikfirmaer og fra retailbranchen. Der har nærmest ikke været noget spekulativt byggeri, og med den meget lave tomgang er der ikke mange muligheder for relokalisering. Den eksisterende ledighed må reelt betragtes som en strukturel søgeledighed, forklarer Anne Kaag Andersen.
Hun konstaterer samtidig, at markedet for lager- og logistikejendomme er kendetegnet ved en høj andel af brugerejede ejendomme. I omegnen af København er der nærmest ingen grunde til rådighed for nyudvikling. I Køge vil der komme 360.000 kvadratmeter på markedet i løbet af det næste år, og f.eks. i trekantområdet er der en del byggemuligheder.
Fortsat lav tomgang
Colliers Hans Vestergaard forventer en stabil, fortsat lav tomgang i den nærmeste fremtid. Tomgangen kan dog stige en smule om tre til fire år, når en række logistikfirmaer har bygget nye ejendomme og konsolideret sig i færre enheder.
Rettes blikket mod investorerne, har markedet for lager- og logistik-ejendomme i nogen tid været stærkt med høje handelspriser og lave afkastkrav. De sidste par år har været præget af en høj omsætning. Det danske marked er domineret af lokale investorer, mens de udenlandske investorer i stigende grad er interesserede i mulighederne.
-Lige nu er investeringsmarkedet præget af kreditkrisen og den deraf følgende usikkerhed. Det er svært at opnå ekstern finansiering. Det er således nødvendigt med en højere grad af egenfinansiering, konstaterer Tom Nedergaard.
-Sammenlignet med for få år siden er det derfor nogle andre investorer, der er aktive nu. Det gælder f.eks. pensionskasser og andre med likvide midler, der har en lang tidshorisont. På grund af den usikre markedssituation er der dog en vis tendens til, at investorerne ser tiden an og venter på det rette tidspunkt til at slå til.
Svagt stigende leje
Markedslejen for lager- og logistikejendomme faldt en anelse i løbet af 2004/2005, men har siden da været stabil med en opadgående trend, konstaterer Colliers.
Markedslejen pr. kvadratmeter er naturligt lavere for lager- og logistikejendomme end for de øvrige ejendomstyper – på grund af beliggenheden samt bygningernes karakteristika. Omkostningerne pr. kvadratmeter er tilsvarende lavere.
I de bedste beliggenheder for lager- og logistikejendomme ligger lejen lidt over 600 kr. pr. kvadratmeter pr. år inkl. drift. Dette gælder i klyngerne omkring hovedstadsområdet (Taastrup, Køge, Brøndby m.v.). I trekantområdet og omkring Århus, Aalborg og Odense ligger markedslejen for de bedst beliggende områder typisk på 400-500 kr. pr. kvadratmeter pr. år. Med udgangspunkt i det meget solide brugermarked – med lav tomgang, høj efterspørgsel og meget begrænset nyt udbud – forventes en stabil eller fortsat svagt stigende leje.
Den største udfordring er usikkerheden om den økonomiske udvikling de første par år. Men her ser Copenhagen Capacity ikke de store faresignaler.
-Vi har set, at samhandelen landene imellem øges, også når konjunkturerne peger nedad. Mængden af varer, der skal transporteres, øges hele tiden. Derfor vil der også fortsat være et stærkt marked for logistikejendomme, mener Casper K. Østergaard fra Copenhagen Capacity.
Belgisk virksomhed
Som et aktuelt eksempel på efterspørgslen nævner Casper K. Østergaard, at han i begyndelsen af maj i år blev ringet op af en repræsentant for den store belgiske logistikudbyder Groep H. Essers, som bad ham skaffe 10.000 kvadratmeter logistikejendom i Storkøbenhavn.
Virksomheden var på dette tidspunkt ikke repræsenteret i Danmark, men med hjælp fra Colliers lykkedes det at finde egnede lokaler i Taa-strup til virksomheden, som nu hedder H. Essers Danmark Aps. Firmaet forventer dansk opstart med fuld implementeret operation primo oktober i år.
Højt direkte afkast
Det direkte afkast fra industri-, lager- og logistikejendomme er noget højere end fra de øvrige sektorer. Det afspejles i, at disse ejendomme naturligvis ikke altid er lige så lette at genudleje som velbeliggende kontorlokaler.
Lager- og logistikejendomme handles i øjeblikket til afkastkrav på 6,25-6,50 procent, når det drejer sig om de bedst beliggende ejendomme i det sydvestlige københavnsområde. I knap så centrale områder er afkastkravet noget højere – helt op til ni procent for bedst beliggende ejendomme i områderne.
I trekantområdet er afkastkravet for de bedst beliggende ejendomme på 6,85 procent. Det samme gør sig gældende omkring Århus, fremgår det af markedsrapporten fra Colliers Hans Vestergaard.