I år vil der blive færdiggjort flere end dobbelt så mange kvadratmeter i København som sidste år. Men det er kun, fordi det var for sent at bremse projekterne, og nu er der udsigt til en lang tørkeperiode.
Ejendomsmarkedet i København er udsat for et paradoksproblem. Mens behovet for kontorlokaler falder brat, uden at der er udsigt til en vending i den nære tidshorisont, bliver der pumpet masser af nye kvadratmeter ud på markedet.
Det skyldes en forsinkelseseffekt. Da priserne på ejerlejligheder stagnerede i 2006, skiftede developerne over til at bygge kontorer. Et stort antal byggerier var således sat i gang, da krisen for alvor bragede igennem. Det betyder faktisk, at 2009 bliver et rekordår med hensyn til færdiggjorte kontorkvadratmeter i København, viser en opgørelse fra Nybolig Erhverv København.
På ikke færre end 20 lokaliteter i hovedstadskommunen bliver der for øjeblikket bygget eller flyttet ind i nye kontorer. Cirka 185.000 nye kvadratemeter vil blive færdigbygget i år mod blot 76.000 sidste år.
Tomgangen i kontorsegmentet i København er i forvejen på få år steget fra 4,0 til 7,4 procent, og med de mange nye kvadratmeter, kombineret med den stigende arbejdsløshed, vil tomgangen stige yderligere til 10 procent næste år, vurderer Nybolig Erhverv København.
Priskrig i vente
Det kan medføre en priskrig mellem udlejerne og dermed et endnu lavere afkast end det, som de færre udlejede lokaler i sig selv giver anledning til.
- Lejerne er de store vindere i denne udvikling, fastslår analysechef Stig Plon Kjeldsen fra Nybolig Erhverv København.
- Der har været en længere periode, hvor lejerne har afventet tingenes udvikling, mens den økonomiske krise har raset på sit højeste. Virksomhederne har manglet overblik over konsekvenserne af de nye økonomiske realiteter, og det har udskudt beslutninger om nye lejemål. Der er imidlertid flere kvadratmeter i lejemarkedet, end der er behov for lige nu. Det skaber en situation med større konkurrence på udbudssiden. Det giver et interessant vindue at operere i for de virksomheder, der ved, at de inden for de næste år skal flytte i nye omgivelser, fortsætter Stig Plon Kjeldsen.
Afventer udviklingen
Først ind i 2011 venter Nybolig Erhverv København, at tomgangen i de københavnske kontorlokaler vil stagnere. Men det vil i høj grad afhænge af, hvordan konjunkturerne udvikler sig i mellemtiden.
Som så mange andre økonomer venter Stig Plon Kjeldsen, at konjunkturerne vil blive bedre næste år. Men der vil med al sandsynlighed fortsat være et fald i beskæftigelsen, og markedet er meget følsomt for, hvor stort dette fald er, og hvor lang tid det tager, før beskæftigelsen stiger igen.
Som en tommelfingerregel optager hver kontoransat 25 kvadratmeter. Så selv mindre fejlskøn for beskæftigelsen løber hurtigt op i henseende til, hvor mange kontorlokaler der er behov for. Sammenhæng mellem det faktiske behov og markedet kan også blive mere tydelig i de kommende år.
- I gode år er der mange virksomheder, der har for mange kvadratmeter, fordi de vil have plads til en forventet vækst. Det har i første runde bevirket, at markedet til dels er gået ram forbi. Men omvendt kan slaget blive så meget hårdere i anden runde, når virksomhederne for alvor går i gang med at tilpasse kapaciteten efter behovet, siger Stig Plon Kjeldsen.
Den gode nyhed for ejendomsbesidderne er, at de i de kommende år i det mindste ikke vil blive ramt af ny konkurrence fra nybyggeri. Nybolig Erhverv København venter, at kontorbyggeriet allerede fra næste år vil skrumpe ind til næsten ingenting.
I hvert af årene fra 2010 til 2013 er der udbudt kontorbyggerier på cirka 160.000 kvadratmeter. Men det er planer, der i de fleste tilfælde uden problemer kan blive i skrivebordsskuffen, vurderer Stig Plon Kjeldsen.
Undtagelsen er nogle få bestilte domicilejendomme, som for eksempel den, revisionsfirmaet KPMG bygger ved Flintholm Station.
Pihl & Søn er for tiden en af de meget aktive developere og har gang i fire kontorbyggerier i Københavns Kommune. Administrerende direktør Søren Langvad imødeser, at der vil komme en kraftig opbremsning efterfølgende, uden at han har noget bud på, hvornår der igen vil blive bygget kontorer i større omfang i København.
- Dit gæt er lige så godt som mit, siger han.
Søren Langvad er dog ikke bekymret for, at det skal ramme beskæftigelsen i firmaet. Der er nemlig udsigt til adskillige bygge- og anlægsprojekter i blandt andet den offentlige sektor - for eksempel skal metroens Cityring sættes i gang. Uden at ville sætte navn på oplyser han desuden, at man får adskillige henvendelser fra interesserede kunder.
