De sidste ti måneder har været slemme for ejendomsinvestorerne.
Efter mange års euforisk stemning på de internationale ejendomsmarkeder, er hverdagen nu vendt tilbage, og mange investorer må se tilbage på store tab.
Aktiemarkedet i almindelighed og ejendomme i særdeleshed har gennem de seneste ti måneder oplevet et fald fra tinderne, der ikke er set mage til i mange år. Næsten uanset hvor investorerne har placeret deres midler, er det stort set sket med et økonomisk tab.
Derfor præges markedet for investeringsejendomme i dag af, at investorerne kæmper for at begrænse deres tab – i stedet for at fokusere på mulighederne for at tjene penge. Det tyske marked, der om noget har været trendy blandt ejendomsinvestorerne de senere år – inden den økonomiske nedtur satte ind – er også ramt. Her præges ejendomsmarkedet i øjeblikket af skepsis ved udsigten til, at den tyske økonomi er på vej ned i gear.
Men en af de mest erfarne danske aktører på det tyske marked, adm. direktør Henrik Jeppesen fra GK Ejendomsinvest A/S, fastholder, at det er muligt at tjene penge på tyske ejendomme.
Hans selskab har således for nylig lanceret en ny ejendomsaktie, GK Aktie I, der også hedder A/S Tyske Metropoler. Aktien er solgt i andele på 10 procent, så investorerne kan drage fordel af skattefri udlodning af udbytte allerede fra 1. januar 2009.
Ikke prisfald
»Selvfølgelig er det sin sag at påstå, at ejendomsaktier er attraktive i et marked som dette, men når vi ser på Tyskland må vi konstatere, at det passer,« siger Henrik Jeppesen.
»Der er ikke udsigt til prisfald, hvilket vores seneste projekt – GK Aktie I – underbygger. GK Aktie I med cirka 500 lejligheder blev finansieret med hele 81 procent på 1. prioriteten, fast i ti år til en rente på niveau med det direkte afkast i ejendommen. De tyske banker ville aldrig indgå i en så attraktiv finansiering, hvis der var udsigt til et prisfald.«
Ifølge Henrik Jeppesen giver projektet alene via driftsoverskuddet et årligt udbytte på godt fem procent efter afdrag på gælden.
Dette ville for få år siden se meget fornuftigt ud, men med det høje renteniveau er et sådant afkast pludselig mindre attraktivt for investorerne, der kan få samme rente i banken uden risiko. Den høje inflation betyder dog, at afkastet fra en højrentekonto udhules væsentligt.
Der er under kreditkrisen kommet særlig fokus på bankernes marginaler, altså forskellen mellem indlåns- og udlånsrenten. Der er p.t. stor efterspørgsel på penge, og derfor forsøger bankerne med jævne mellemrum at overgå hinanden med høje indlånsrenter og ditto udlånsrenter.
Nyt projekt klart
Denne usædvanlige situation vanskeliggør et fornuftigt afkast på specielt ejendomme. Dette får dog ikke Henrik Jeppesen til at ryste på hænderne:
»Vores ejendomsaktier finansieres med egenkapital fra investor og en tysk 1. prioritetsbelåning på vilkår, hvor investor ikke hæfter for en krone. Sammensætningen af finansieringen ser bort fra en variabel anden prioritet, og dermed har vi ingen driftsmæssig risiko over for rentestigninger,« siger han.
GK Ejendomsinvest A/S er allerede klar med en opfølger, GK Aktie II eller A/S Tyske Metropoler II. GK Aktie II har investeret i en portefølje af cirka 600 lejligheder, der ligger spredt i større enheder over det meste af Tyskland.
Lejlighederne er beliggende i Hamburg-området, Göttingen samt i mindre grad Berlin. Det er primært mindre enheder på op til 3 værelser, som ifølge Henrik Jeppesen er den type, der efterspørges mest, og dermed vurderes at have det største potentiale.
GK Ejendomsinvest A/S er langt fra alene om at udbyde boligaktier med tyske ejendomme. Gennem de seneste år har både Griffin Ejendomme A/S og Investea A/S i stor stil og med succes gjort dette, for efterfølgende at notere selskaberne på Fondsbørsen.
Der har været tale om store projekter med en værdi på 800 mio. kr. eller mere. GK Ejendomsinvest A/S har dog ikke på nuværende tidspunkt planer om at børsnotere GK Aktie I og II:
»En børsnotering er alene en forsikring over for køber om, at denne forudsætningsvis kan afhænde sine aktier efter behag. Men vores investorer har typisk købt hver ti procent af porteføljen, så de har intet behov for at sælge ud løbende. Dels vil det medføre skat på udbytte, og dels medfører en børsnotering ofte et ekstra lag af omkostninger. Det kan de færreste ejendomsprojekter efter vores vurdering bære, uanset størrelse,« siger Henrik Jeppesen.
