Udstedelsen af de såkaldte ejendomsobligationer var vældig populært for to-tre år siden, da renten var lavest og mange risikovillige investorers appetit på afkast umættelig.

Selv om mange eksperter advarede mod obligationernes risikoprofil, blev de en stor kommerciel succes for udstederne, ikke mindst for det daværende Keops, der lancerede produktet i Danmark.

»Nu melder »tømmermændene« sig imidlertid. Den første større obligationsserie er blevet nødlidende,« konstaterer den uafhængige analytiker Bjarne Boye Nielsen, BBN Consult.

Udstedelsen af de såkaldte ejendomsobligationer var vældig populært for to-tre år siden, da renten var lavest og mange risikovillige investorers appetit på afkast umættelig.

Selv om mange eksperter advarede mod obligationernes risikoprofil, blev de en stor kommerciel succes for udstederne, ikke mindst for det daværende Keops, der lancerede produktet i Danmark.

»Nu melder »tømmermændene« sig imidlertid. Den første større obligationsserie er blevet nødlidende,« konstaterer den uafhængige analytiker Bjarne Boye Nielsen, BBN Consult.

Han peger på obligationer udstedt i 2005 af Allokton Properties AB og anvendt til finansiering af køb af svenske ejendomme. De blev solgt gennem en række mindre pengeinstitutter og efterfølgende noteret på Københavns Fondsbørs.

Af en fondsbørsmeddelelse i juni 2008 fremgår det, at der ikke er penge til at betale renter rettidigt til kreditorerne; den forestående rentebetaling er således blevet suspenderet og obligationsejerne indkaldt til kreditormøde.

»Ejendomsobligationer kan i princippet minde om virksomhedsobligationer, men har sikkerhed i selskabets eller debitors ejendom. Denne sikkerhed er imidlertid ofte »fiktiv«, idet prioritetsstillingen er yderste dårlig og meget følsom over for udviklingen i ejendomsværdierne,« påpeger Bjarne Boye Nielsen.

En stor fristelse

Ifølge analysen, der bringes i nyhedsbrevet »Market trends« fra BBN Consult, er obligationernes løbende bonitet afhængig af selskabets indtjeningsevne, altså ejendommens udlejningsforhold.

»Den finansielle model bag udstedelsen af ejendomsobligationer var, at en ejendom blev købt gennem et til lejligheden oprettet tyndt kapitaliseret aktieselskab, som efterfølgende udstedte et obligationslån med sikkerhed i ejendommen,« forklarer Bjarne Boye Nielsen.

»Aktieselskabet var i mange tilfælde et helejet datterselskab af et projektudviklingsselskab. Obligationernes effektive rente lå to til tre procentpoint over lange realkreditobligationer, hvilket var en stor fristelse for f.eks. investorer, der tænkte på pensionsopsparingen.«

»I flere børsprospekter har risici-forholdene omkring ejendomsobligationer været mindre godt belyst. Herunder har de udarbejdede budgetsimuleringer ofte kun opereret med, at risikofaktorerne optræder enkeltvis, men det er normalt ikke tilfældet, når det gælder ejendomsinvesteringer.«

Bjarne Boye Nielsen henviser til, at »en ulykke kommer sjældent alene«. Konjunkturnedgang, prisfald og tomgang er fænomener, som optræder simultant.

»Og da ejendomsobligationerne ikke er pantebreve, har investorerne ikke mulighed for selv umiddelbart at indtræde som ufyldestgjort panthaver, men er bundet til udstedelsesvilkårene, som kan udelukke obligationsejerne fra selv at tage de fornødne skridt til tvangsauktion, m.v. Nødlidende lån kan derfor give anledning til større juridisk slagsmål.«

Skæv risikofordeling

Risikofordelingen mellem kreditorer og debitorer (lånenes oprindelige udstedere) er i mange Ejendomsobligations-modeller skæv.

Bliver obligationslånet nødlidende, vil udstederselskabets aktiekapital ganske vist tabes, men aktionærerne i dette selskab har i vid udstrækning nydt godt af diverse udstedelsesprovisioner, managementhonorarer osv., som i rigt mål kompenserer tabet af aktiekapitalen.

»Ejendomsobligationernes eneste umiddelbare fordel frem for pantebreve er teoretisk en øget omsættelighed, som bl.a. børsnoteringen skulle sikre. Udviklingen viser imidlertid, at omsætteligheden ikke stiger i praksis – og slet ikke i de situationer, hvor investeringen begynder at gå dårligt,« konstaterer Bjarne Boye Nielsen.

Han forudser, at der kan vente store problemer forude for andre serier af ejendomsobligationer, da de omhandlede ejendomme typisk også er belånt i banken, f.eks. med et fem-årigt fastforrentet banklån med pantsikkerhed inden for 80 procent:

»Flere af ejendomsselskaberne står over for at skulle genforhandle disse lån inden for de kommende par år, og det kan blive vanskeligt, idet pengeinstitutterne på det seneste har skærpet lånevilkårene drastisk og – hvis selskaberne i det hele taget kan få fornyet finansieringen – vil det ske til en højere rente til ugunst for ejerne af ejendomsobligationer. Det skal her erindres om, at ejendomspriserne på udstedelsestidspunktet var all time high.«

Udstedelsen af de såkaldte ejendomsobligationer var vældig populært for to-tre år siden, da renten var lavest og mange risikovillige investorers appetit på afkast umættelig.

Selv om mange eksperter advarede mod obligationernes risikoprofil, blev de en stor kommerciel succes for udstederne, ikke mindst for det daværende Keops, der lancerede produktet i Danmark.

»Nu melder »tømmermændene« sig imidlertid. Den første større obligationsserie er blevet nødlidende,« konstaterer den uafhængige analytiker Bjarne Boye Nielsen, BBN Consult.

Han peger på obligationer udstedt i 2005 af Allokton Properties AB og anvendt til finansiering af køb af svenske ejendomme. De blev solgt gennem en række mindre pengeinstitutter og efterfølgende noteret på Københavns Fondsbørs.

Af en fondsbørsmeddelelse i juni 2008 fremgår det, at der ikke er penge til at betale renter rettidigt til kreditorerne; den forestående rentebetaling er således blevet suspenderet og obligationsejerne indkaldt til kreditormøde.

»Ejendomsobligationer kan i princippet minde om virksomhedsobligationer, men har sikkerhed i selskabets eller debitors ejendom. Denne sikkerhed er imidlertid ofte »fiktiv«, idet prioritetsstillingen er yderste dårlig og meget følsom over for udviklingen i ejendomsværdierne,« påpeger Bjarne Boye Nielsen.

En stor fristelse

Ifølge analysen, der bringes i nyhedsbrevet »Market trends« fra BBN Consult, er obligationernes løbende bonitet afhængig af selskabets indtjeningsevne, altså ejendommens udlejningsforhold.

»Den finansielle model bag udstedelsen af ejendomsobligationer var, at en ejendom blev købt gennem et til lejligheden oprettet tyndt kapitaliseret aktieselskab, som efterfølgende udstedte et obligationslån med sikkerhed i ejendommen,« forklarer Bjarne Boye Nielsen.

»Aktieselskabet var i mange tilfælde et helejet datterselskab af et projektudviklingsselskab. Obligationernes effektive rente lå to til tre procentpoint over lange realkreditobligationer, hvilket var en stor fristelse for f.eks. investorer, der tænkte på pensionsopsparingen.«

»I flere børsprospekter har risici-forholdene omkring ejendomsobligationer været mindre godt belyst. Herunder har de udarbejdede budgetsimuleringer ofte kun opereret med, at risikofaktorerne optræder enkeltvis, men det er normalt ikke tilfældet, når det gælder ejendomsinvesteringer.«

Bjarne Boye Nielsen henviser til, at »en ulykke kommer sjældent alene«. Konjunkturnedgang, prisfald og tomgang er fænomener, som optræder simultant.

»Og da ejendomsobligationerne ikke er pantebreve, har investorerne ikke mulighed for selv umiddelbart at indtræde som ufyldestgjort panthaver, men er bundet til udstedelsesvilkårene, som kan udelukke obligationsejerne fra selv at tage de fornødne skridt til tvangsauktion, m.v. Nødlidende lån kan derfor give anledning til større juridisk slagsmål.«

Skæv risikofordeling

Risikofordelingen mellem kreditorer og debitorer (lånenes oprindelige udstedere) er i mange Ejendomsobligations-modeller skæv.

Bliver obligationslånet nødlidende, vil udstederselskabets aktiekapital ganske vist tabes, men aktionærerne i dette selskab har i vid udstrækning nydt godt af diverse udstedelsesprovisioner, managementhonorarer osv., som i rigt mål kompenserer tabet af aktiekapitalen.

»Ejendomsobligationernes eneste umiddelbare fordel frem for pantebreve er teoretisk en øget omsættelighed, som bl.a. børsnoteringen skulle sikre. Udviklingen viser imidlertid, at omsætteligheden ikke stiger i praksis – og slet ikke i de situationer, hvor investeringen begynder at gå dårligt,« konstaterer Bjarne Boye Nielsen.

Han forudser, at der kan vente store problemer forude for andre serier af ejendomsobligationer, da de omhandlede ejendomme typisk også er belånt i banken, f.eks. med et fem-årigt fastforrentet banklån med pantsikkerhed inden for 80 procent:

»Flere af ejendomsselskaberne står over for at skulle genforhandle disse lån inden for de kommende par år, og det kan blive vanskeligt, idet pengeinstitutterne på det seneste har skærpet lånevilkårene drastisk og – hvis selskaberne i det hele taget kan få fornyet finansieringen – vil det ske til en højere rente til ugunst for ejerne af ejendomsobligationer. Det skal her erindres om, at ejendomspriserne på udstedelsestidspunktet var all time high.«

Udstedelsen af de såkaldte ejendomsobligationer var vældig populært for to-tre år siden, da renten var lavest og mange risikovillige investorers appetit på afkast umættelig.

Selv om mange eksperter advarede mod obligationernes risikoprofil, blev de en stor kommerciel succes for udstederne, ikke mindst for det daværende Keops, der lancerede produktet i Danmark.

»Nu melder »tømmermændene« sig imidlertid. Den første større obligationsserie er blevet nødlidende,« konstaterer den uafhængige analytiker Bjarne Boye Nielsen, BBN Consult.

Udstedelsen af de såkaldte ejendomsobligationer var vældig populært for to-tre år siden, da renten var lavest og mange risikovillige investorers appetit på afkast umættelig.

Selv om mange eksperter advarede mod obligationernes risikoprofil, blev de en stor kommerciel succes for udstederne, ikke mindst for det daværende Keops, der lancerede produktet i Danmark.

»Nu melder »tømmermændene« sig imidlertid. Den første større obligationsserie er blevet nødlidende,« konstaterer den uafhængige analytiker Bjarne Boye Nielsen, BBN Consult.

Han peger på obligationer udstedt i 2005 af Allokton Properties AB og anvendt til finansiering af køb af svenske ejendomme. De blev solgt gennem en række mindre pengeinstitutter og efterfølgende noteret på Københavns Fondsbørs.

Af en fondsbørsmeddelelse i juni 2008 fremgår det, at der ikke er penge til at betale renter rettidigt til kreditorerne; den forestående rentebetaling er således blevet suspenderet og obligationsejerne indkaldt til kreditormøde.

»Ejendomsobligationer kan i princippet minde om virksomhedsobligationer, men har sikkerhed i selskabets eller debitors ejendom. Denne sikkerhed er imidlertid ofte »fiktiv«, idet prioritetsstillingen er yderste dårlig og meget følsom over for udviklingen i ejendomsværdierne,« påpeger Bjarne Boye Nielsen.

En stor fristelse

Ifølge analysen, der bringes i nyhedsbrevet »Market trends« fra BBN Consult, er obligationernes løbende bonitet afhængig af selskabets indtjeningsevne, altså ejendommens udlejningsforhold.

»Den finansielle model bag udstedelsen af ejendomsobligationer var, at en ejendom blev købt gennem et til lejligheden oprettet tyndt kapitaliseret aktieselskab, som efterfølgende udstedte et obligationslån med sikkerhed i ejendommen,« forklarer Bjarne Boye Nielsen.

»Aktieselskabet var i mange tilfælde et helejet datterselskab af et projektudviklingsselskab. Obligationernes effektive rente lå to til tre procentpoint over lange realkreditobligationer, hvilket var en stor fristelse for f.eks. investorer, der tænkte på pensionsopsparingen.«

»I flere børsprospekter har risici-forholdene omkring ejendomsobligationer været mindre godt belyst. Herunder har de udarbejdede budgetsimuleringer ofte kun opereret med, at risikofaktorerne optræder enkeltvis, men det er normalt ikke tilfældet, når det gælder ejendomsinvesteringer.«

Bjarne Boye Nielsen henviser til, at »en ulykke kommer sjældent alene«. Konjunkturnedgang, prisfald og tomgang er fænomener, som optræder simultant.

»Og da ejendomsobligationerne ikke er pantebreve, har investorerne ikke mulighed for selv umiddelbart at indtræde som ufyldestgjort panthaver, men er bundet til udstedelsesvilkårene, som kan udelukke obligationsejerne fra selv at tage de fornødne skridt til tvangsauktion, m.v. Nødlidende lån kan derfor give anledning til større juridisk slagsmål.«

Skæv risikofordeling

Risikofordelingen mellem kreditorer og debitorer (lånenes oprindelige udstedere) er i mange Ejendomsobligations-modeller skæv.

Bliver obligationslånet nødlidende, vil udstederselskabets aktiekapital ganske vist tabes, men aktionærerne i dette selskab har i vid udstrækning nydt godt af diverse udstedelsesprovisioner, managementhonorarer osv., som i rigt mål kompenserer tabet af aktiekapitalen.

»Ejendomsobligationernes eneste umiddelbare fordel frem for pantebreve er teoretisk en øget omsættelighed, som bl.a. børsnoteringen skulle sikre. Udviklingen viser imidlertid, at omsætteligheden ikke stiger i praksis – og slet ikke i de situationer, hvor investeringen begynder at gå dårligt,« konstaterer Bjarne Boye Nielsen.

Han forudser, at der kan vente store problemer forude for andre serier af ejendomsobligationer, da de omhandlede ejendomme typisk også er belånt i banken, f.eks. med et fem-årigt fastforrentet banklån med pantsikkerhed inden for 80 procent:

»Flere af ejendomsselskaberne står over for at skulle genforhandle disse lån inden for de kommende par år, og det kan blive vanskeligt, idet pengeinstitutterne på det seneste har skærpet lånevilkårene drastisk og – hvis selskaberne i det hele taget kan få fornyet finansieringen – vil det ske til en højere rente til ugunst for ejerne af ejendomsobligationer. Det skal her erindres om, at ejendomspriserne på udstedelsestidspunktet var all time high.«

Udstedelsen af de såkaldte ejendomsobligationer var vældig populært for to-tre år siden, da renten var lavest og mange risikovillige investorers appetit på afkast umættelig.

Selv om mange eksperter advarede mod obligationernes risikoprofil, blev de en stor kommerciel succes for udstederne, ikke mindst for det daværende Keops, der lancerede produktet i Danmark.

»Nu melder »tømmermændene« sig imidlertid. Den første større obligationsserie er blevet nødlidende,« konstaterer den uafhængige analytiker Bjarne Boye Nielsen, BBN Consult.

Han peger på obligationer udstedt i 2005 af Allokton Properties AB og anvendt til finansiering af køb af svenske ejendomme. De blev solgt gennem en række mindre pengeinstitutter og efterfølgende noteret på Københavns Fondsbørs.

Af en fondsbørsmeddelelse i juni 2008 fremgår det, at der ikke er penge til at betale renter rettidigt til kreditorerne; den forestående rentebetaling er således blevet suspenderet og obligationsejerne indkaldt til kreditormøde.

»Ejendomsobligationer kan i princippet minde om virksomhedsobligationer, men har sikkerhed i selskabets eller debitors ejendom. Denne sikkerhed er imidlertid ofte »fiktiv«, idet prioritetsstillingen er yderste dårlig og meget følsom over for udviklingen i ejendomsværdierne,« påpeger Bjarne Boye Nielsen.

En stor fristelse

Ifølge analysen, der bringes i nyhedsbrevet »Market trends« fra BBN Consult, er obligationernes løbende bonitet afhængig af selskabets indtjeningsevne, altså ejendommens udlejningsforhold.

»Den finansielle model bag udstedelsen af ejendomsobligationer var, at en ejendom blev købt gennem et til lejligheden oprettet tyndt kapitaliseret aktieselskab, som efterfølgende udstedte et obligationslån med sikkerhed i ejendommen,« forklarer Bjarne Boye Nielsen.

»Aktieselskabet var i mange tilfælde et helejet datterselskab af et projektudviklingsselskab. Obligationernes effektive rente lå to til tre procentpoint over lange realkreditobligationer, hvilket var en stor fristelse for f.eks. investorer, der tænkte på pensionsopsparingen.«

»I flere børsprospekter har risici-forholdene omkring ejendomsobligationer været mindre godt belyst. Herunder har de udarbejdede budgetsimuleringer ofte kun opereret med, at risikofaktorerne optræder enkeltvis, men det er normalt ikke tilfældet, når det gælder ejendomsinvesteringer.«

Bjarne Boye Nielsen henviser til, at »en ulykke kommer sjældent alene«. Konjunkturnedgang, prisfald og tomgang er fænomener, som optræder simultant.

»Og da ejendomsobligationerne ikke er pantebreve, har investorerne ikke mulighed for selv umiddelbart at indtræde som ufyldestgjort panthaver, men er bundet til udstedelsesvilkårene, som kan udelukke obligationsejerne fra selv at tage de fornødne skridt til tvangsauktion, m.v. Nødlidende lån kan derfor give anledning til større juridisk slagsmål.«

Skæv risikofordeling

Risikofordelingen mellem kreditorer og debitorer (lånenes oprindelige udstedere) er i mange Ejendomsobligations-modeller skæv.

Bliver obligationslånet nødlidende, vil udstederselskabets aktiekapital ganske vist tabes, men aktionærerne i dette selskab har i vid udstrækning nydt godt af diverse udstedelsesprovisioner, managementhonorarer osv., som i rigt mål kompenserer tabet af aktiekapitalen.

»Ejendomsobligationernes eneste umiddelbare fordel frem for pantebreve er teoretisk en øget omsættelighed, som bl.a. børsnoteringen skulle sikre. Udviklingen viser imidlertid, at omsætteligheden ikke stiger i praksis – og slet ikke i de situationer, hvor investeringen begynder at gå dårligt,« konstaterer Bjarne Boye Nielsen.

Han forudser, at der kan vente store problemer forude for andre serier af ejendomsobligationer, da de omhandlede ejendomme typisk også er belånt i banken, f.eks. med et fem-årigt fastforrentet banklån med pantsikkerhed inden for 80 procent:

»Flere af ejendomsselskaberne står over for at skulle genforhandle disse lån inden for de kommende par år, og det kan blive vanskeligt, idet pengeinstitutterne på det seneste har skærpet lånevilkårene drastisk og – hvis selskaberne i det hele taget kan få fornyet finansieringen – vil det ske til en højere rente til ugunst for ejerne af ejendomsobligationer. Det skal her erindres om, at ejendomspriserne på udstedelsestidspunktet var all time high.«

Udstedelsen af de såkaldte ejendomsobligationer var vældig populært for to-tre år siden, da renten var lavest og mange risikovillige investorers appetit på afkast umættelig.

Selv om mange eksperter advarede mod obligationernes risikoprofil, blev de en stor kommerciel succes for udstederne, ikke mindst for det daværende Keops, der lancerede produktet i Danmark.

»Nu melder »tømmermændene« sig imidlertid. Den første større obligationsserie er blevet nødlidende,« konstaterer den uafhængige analytiker Bjarne Boye Nielsen, BBN Consult.

Han peger på obligationer udstedt i 2005 af Allokton Properties AB og anvendt til finansiering af køb af svenske ejendomme. De blev solgt gennem en række mindre pengeinstitutter og efterfølgende noteret på Københavns Fondsbørs.

Af en fondsbørsmeddelelse i juni 2008 fremgår det, at der ikke er penge til at betale renter rettidigt til kreditorerne; den forestående rentebetaling er således blevet suspenderet og obligationsejerne indkaldt til kreditormøde.

»Ejendomsobligationer kan i princippet minde om virksomhedsobligationer, men har sikkerhed i selskabets eller debitors ejendom. Denne sikkerhed er imidlertid ofte »fiktiv«, idet prioritetsstillingen er yderste dårlig og meget følsom over for udviklingen i ejendomsværdierne,« påpeger Bjarne Boye Nielsen.

En stor fristelse

Ifølge analysen, der bringes i nyhedsbrevet »Market trends« fra BBN Consult, er obligationernes løbende bonitet afhængig af selskabets indtjeningsevne, altså ejendommens udlejningsforhold.

»Den finansielle model bag udstedelsen af ejendomsobligationer var, at en ejendom blev købt gennem et til lejligheden oprettet tyndt kapitaliseret aktieselskab, som efterfølgende udstedte et obligationslån med sikkerhed i ejendommen,« forklarer Bjarne Boye Nielsen.

»Aktieselskabet var i mange tilfælde et helejet datterselskab af et projektudviklingsselskab. Obligationernes effektive rente lå to til tre procentpoint over lange realkreditobligationer, hvilket var en stor fristelse for f.eks. investorer, der tænkte på pensionsopsparingen.«

»I flere børsprospekter har risici-forholdene omkring ejendomsobligationer været mindre godt belyst. Herunder har de udarbejdede budgetsimuleringer ofte kun opereret med, at risikofaktorerne optræder enkeltvis, men det er normalt ikke tilfældet, når det gælder ejendomsinvesteringer.«

Bjarne Boye Nielsen henviser til, at »en ulykke kommer sjældent alene«. Konjunkturnedgang, prisfald og tomgang er fænomener, som optræder simultant.

»Og da ejendomsobligationerne ikke er pantebreve, har investorerne ikke mulighed for selv umiddelbart at indtræde som ufyldestgjort panthaver, men er bundet til udstedelsesvilkårene, som kan udelukke obligationsejerne fra selv at tage de fornødne skridt til tvangsauktion, m.v. Nødlidende lån kan derfor give anledning til større juridisk slagsmål.«

Skæv risikofordeling

Risikofordelingen mellem kreditorer og debitorer (lånenes oprindelige udstedere) er i mange Ejendomsobligations-modeller skæv.

Bliver obligationslånet nødlidende, vil udstederselskabets aktiekapital ganske vist tabes, men aktionærerne i dette selskab har i vid udstrækning nydt godt af diverse udstedelsesprovisioner, managementhonorarer osv., som i rigt mål kompenserer tabet af aktiekapitalen.

»Ejendomsobligationernes eneste umiddelbare fordel frem for pantebreve er teoretisk en øget omsættelighed, som bl.a. børsnoteringen skulle sikre. Udviklingen viser imidlertid, at omsætteligheden ikke stiger i praksis – og slet ikke i de situationer, hvor investeringen begynder at gå dårligt,« konstaterer Bjarne Boye Nielsen.

Han forudser, at der kan vente store problemer forude for andre serier af ejendomsobligationer, da de omhandlede ejendomme typisk også er belånt i banken, f.eks. med et fem-årigt fastforrentet banklån med pantsikkerhed inden for 80 procent:

»Flere af ejendomsselskaberne står over for at skulle genforhandle disse lån inden for de kommende par år, og det kan blive vanskeligt, idet pengeinstitutterne på det seneste har skærpet lånevilkårene drastisk og – hvis selskaberne i det hele taget kan få fornyet finansieringen – vil det ske til en højere rente til ugunst for ejerne af ejendomsobligationer. Det skal her erindres om, at ejendomspriserne på udstedelsestidspunktet var all time high.«